Verborgen gebrek
We spreken van een verborgen gebrek indien de koper het gebrek pas kon vaststellen na de levering én indien het gebrek de zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe ze was bestemd.
In dat geval kan de koper een procedure voor de rechtbank opstarten ter vrijwaring van de verborgen gebreken.
Het nadeel aan die rechtsvordering ter vrijwaring is dat ze moet worden ingesteld binnen een korte termijn.
In veel gevallen wacht de koper nadat hij het verborgen gebrek heeft ontdekt, te lang met naar de rechtbank te stappen waardoor de vordering ter vrijwaring niet meer kan worden ingesteld.
Niet conforme levering: de oplossing?
Indien de termijn voor de vrijwaringsvordering verstreken is, tracht de koper vaak via de ‘niet conforme levering’ nog een vordering in te stellen. De niet-conforme levering betekent dat er geen overeenstemming is tussen hetgeen werd geleverd en hetgeen contractueel werd bepaald.
Het voordeel van een vordering gebaseerd op de ‘niet conforme levering’ is dat het niet gebonden is aan een korte termijn. De verjaringstermijn is voor dergelijke contractuele vorderingen: 10 jaar.
Of toch niet?
Het Hof van Cassatie heeft zich over deze kwestie in haar arrest van 7 juni 2019 uitgesproken. Volgens het Hof kan de koper enkel een rechtsvordering ter vrijwaring van de verborgen gebreken instellen indien de zaak door een verborgen gebrek is aangetast. Een rechtsvordering op basis van de niet conforme levering is volgens het Hof niet mogelijk.
In een zeer recent arrest van 6 januari 2022 heeft het Hof nog maar eens duidelijk gemaakt dat een vordering op grond van een niet conforme levering niet kan beschouwd worden als een escaperoute indien de vrijwaring voor verborgen gebreken niet meer mogelijk zou zijn. Het Hof oordeelde dat óók een vordering inzake niet conforme levering zo spoedig mogelijk moet worden ingesteld.
Uit bovenstaande kunnen we dus besluiten dat van zodra u als koper een verborgen gebrek hebt vastgesteld na de aankoop van een (onroerend/roerend) goed, u best zo snel mogelijk een vordering instelt.