Het komt wel meer voor dat partijen na de afsluiting van een vastgoedovereenkomst geconfronteerd worden met stedenbouwkundige overtredingen aan de woning.
Partijen lossen dit euvel dan ook meestal liever op middels een dading waarin de overtreding wordt gedoogd en er aan de schadelijdende partij een schadevergoeding wordt betaald.
Geldige overeenkomst?
Op grond van artikel 1108 van het Burgerlijk Wetboek is een overeenkomst maar rechtsgeldig indien er een geldige wilsovereenstemming tussen partijen voorligt, een geoorloofd en bepaald voorwerp en de oorzaak geoorloofd is.
Concreet wordt met de oorzaak het volgende bedoeld: de sluitende beweegredenen die de partij heeft overtuigt om de overeenkomst te sluiten en die ook door de tegenpartij gekend zijn of behoord gekend te zijn.
Een oorzaak is geoorloofd wanneer deze niet strijdig is met de openbare orde of met de goede zeden.
Het is algemeen aanvaard dat wetgeving inzake ruimtelijke ordening van openbare orde is. Dit heeft dan ook tot gevolg dat wanneer een partij een bouwovertreding gedoogd in ruil voor een tegenprestatie, deze overeenkomst nietig is. Sterker nog absoluut nietig. Het oogmerk of de oorzaak is nl. een toestand die strijdig is met de openbare orde toch gedogen.
Rechtspraak
In een recent arrest van het Hof van Cassatie van 7 mei 2020 werd deze absolute nietigheid bevestigd. In casu hadden partijen een dading gesloten waarin de koper zich verbond om de stedenbouwkundige overtreding te gedogen in ruil voor gratis toelevering van water en elektriciteit op de werf. De zaak kwam voor de rechtbank aangezien er geen uitvoering werd gegeven aan de dading. De rechtbank oordeelde dat de dading absoluut nietig was gezien partijen hiermee het oogmerk hadden om een ongeoorloofde toestand in stand te houden.
Bijgevolg werd de vordering tot schadevergoeding wegens niet nakomen van de leveringsverplichting dan ook afgewezen als ongegrond. Belangrijk om te melden is dat die nietigheid zich over de gehele overeenkomst én dading uitstrekt zodanig de koper ook niet gehouden is om die overtreding te dogen.